新型コロナウイルスの影響は、好調が続いてきた不動産業界にも暗い影を落とし始めた。今後、予想される地価下落だけではない。業界関係者の間で「業界を揺るがす事件になるだろう」と囁かれている事案がある。
それは不動産業界に止まらず、メガバンクを含む多くの金融機関をも巻き込みかねない事件という。すでに一部の大手マスコミがこの情報をキャッチし、出稿のタイミングを窺っている段階との噂もある。
■ 風雲児
“震源地”は、東京に本店を置くあるアパート専門販売会社だ。仮にこの会社をA社としよう。A社は創業10年に満たず、社員数も50人足らずの零細企業に過ぎない。
だが、A社は不動産業界の常識を覆すようなユニークな手法を導入し、業界からは異端児扱いされながらも業績は創業以来右肩上がり。経済誌やテレビなどでもたびたび取り上げられ、今やA社の社長は“業界の風雲児”とも言われている。
A社の社長は、やり手経営者だ。メガバンクに準じる大銀行のトップ経験者と、大手精密機器メーカーの元幹部といった大物経済人2人を自社の顧問に据え、金融機関からの信用を得ていたのだ。
とはいえ、A社は非上場の零細企業。そんな会社の不祥事がなぜ多くの金融機関を巻き込みかねない事態となるのか――。
大手不動産会社幹部によれば、それはA社の主力事業であるアパート販売にあるという。
■ 融資書類の改竄が常態化
2015年1月の相続税法改正で基礎控除額が引き下げられたのを機に、節税対策の一環としてアパート経営に乗り出す地主が急増した。その多くは、サブリース契約を前提にしたアパートだった。サブリースとは、所有者から物件を一括借り上げして、入居者に転借する方式のことだ。そこには、大手から中小、新興企業まで数多の不動産会社が参入、地主とサブリース契約を結んでいった。
ビジネスモデルとしては、地主の土地に、アパート販売会社がアパートを企画・建設する。建築費の融資や完成後の賃貸管理も、販売会社が行うというもの。
さらにその後、地主だけでなく、土地を持たないサラリーマンなどにも「安全な老後の備え」や「30年間の家賃保証」、「頭金0円でも安心」などの謳い文句でアプローチする業者も登場。この場合は、アパート販売会社が見つけた土地に、アパートを建設。それをオーナーに買ってもらうという手法だ。A社が得意とするのは主にこちらの方だ。
ちなみに、不動業界で土地と建物を一緒に売ることを「ランドセット」と呼ぶ。多くのサラリーマンがサブリース契約によるアパート経営に乗り出したため、ランドセット商法は順調に売上を伸ばしていった。
しかし、2年前に風向きが大きく変わる。きっかけは、女性向けシェアハウス「カボチャの馬車」を運営していた不動産会社スマートデイズの破綻だ。
その後、スマートデイズが顧客の預金残高などの書類を改竄していたことが発覚。シェアハウスのオーナーたちに残されたのは、返済能力以上に膨れ上がった莫大な借金だった。
しばらくして、スマートデイズのメインバンクだったスルガ銀行（静岡県沼津市）も、改竄に手を貸していた“共犯”だったことが明らかに。社会的批判や金融庁の指導で、最終的にスルガ銀行が債権放棄する形で決着したのはご存じの通りだ。
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