店舗併用住宅とは、同じ建物内に居住スペースと事業を行うスペースが共存している住宅です。飲食業などを営んでいる人、あるいはこれから営みたいと考えている人にとっては、住宅を新築する際の魅力的な選択肢の1つです。
しかし、店舗併用住宅には通常の住宅と異なる点がいくつかあるため、正しい知識を得ておくことが重要です。ここでは、ローンや控除などの資金面や、立地、間取りといった点から、押さえておくべきポイントを解説していきます。
店舗併用住宅のローンと控除に関する仕組み
店舗併用住宅は、資金面で通常の住宅とは異なるルールが適用されます。ここでは、住宅ローンと控除に関する仕組みについて詳しく説明していきます。
住宅ローンを組めるのは住居部分のみ
ローンを組んで店舗併用住宅を建てる際には、原則として住居部分と店舗部分を分けて融資を申請する必要があります。住居部分は「住宅ローン」として、店舗部分は「事業資金」として申し込まなければなりません。
金融機関によっては、資産状況や業歴、店舗の面積などに応じてまとめて申し込むことができる場合もあります。自己資金や事業の実績に合わせて、細かな相談に応じてもらえる金融機関を選ぶのも重要です。
また、長期住宅ローンである「フラット35」を申し込む場合には、「住宅部分が全体の半分以上を占める」といった条件があるため、設計の段階で店舗部分の面積を考慮しておきましょう。
店舗併用住宅で住宅ローン控除を受けるための条件と注意点
店舗併用住宅に利用する住宅ローンは、控除を受けることが可能であるものの、いくつかの条件を満たす必要があります。「住宅を取得した日から6ヶ月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること」「控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること」「返済期間が10年以上であること」「合計の床面積が50m2以上であること」「床面積の2分の1以上が居住用であること」など、所得や返済期間、住まいのつくりに関する条件があるのです。
また、住宅ローン控除はあくまでも「住居部分」のみに適用されます。たとえば、ローンの合計残高が4,000万円あり、住居部分が50m2で店舗部分が30m2である場合、控除の対象となるのは4,000万円×80m2（建物全体）分の50m2（住居部分）＝2,500万円です。
店舗併用住宅の立地に関する注意点
店舗併用住宅は、どのような場所に建てるかが事業の結果を左右する重要なポイントとなります。立地に関する注意点とポイントについて見ていきましょう。
建築基準法で定められた用途地域を守る
建築基準法では、住環境の保護や商工業の利益促進を目的として、「用途地域」という制限が設けられています。住居系や商業系、工業系といった13種類の目的別に用途地域が分けられ、それぞれ建築可能な建物が異なっているのです。
たとえば、「第一種低層住居専用地域」には、原則として店舗併用住宅を建てることができません。店舗部分の床面積が50m2以下で建物全体の2分の1未満、かつ認められた用途である場合には認められることもあるものの、商業地域と比べて制限が厳しくなっています。
また、第一種低層住居専用地域以外でも、用途地域によって建てられる店舗の要件が異なる場合もあります。あらかじめ店舗の用途や面積を明確にしたうえで、許可される地域を選ぶようにしましょう。
用途地域については役所の窓口で都市計画図を見たり、インターネット上で検索したりすることが確認できます。事業に適した土地を事前に調べておきましょう。
集客を意識した店舗併用住宅を建てるコツ
店舗併用住宅は通常の住宅よりもつくりが複雑で、間取り選びが難しいところもあります。特に多くの顧客を必要とする事業では、集客を意識した工夫が大切です。
ここでは、店舗併用住宅の間取りについて意識すべきポイントを紹介していきます。
集客力を落とさないために気をつけるべきこと
店舗併用住宅は、店舗を1階部分に配置するのが原則です。また、外から店内が見えるようにつくり、混み具合や営業中であることなどが確認しやすい状態を保つ工夫も重要です。
広い範囲から顧客を集めたい場合には、来客の移動手段にも気を配り、可能な限り駐車場を確保しておきましょう。それよりも狭い範囲が対象であれば、駐輪場を設けることで集客力が高まります。
駐車場については、近隣の月極駐車場を借りる方法もあるため、必要に合わせて周囲の環境を調べておくことが大切です。
利便性を高めるために気をつけるべきこと
店舗の利便性を向上させるには、住居部分と別に店舗内にも顧客や従業員用のトイレを設置するのがよいでしょう。また、ベビーカーや車いすでの来店を配慮し、資金面にゆとりがあればバリアフリーの設計を意識することも大切です。
特に店舗の入り口に関しては、設計の段階から段差が生まれないように考慮しましょう。どうしても階段を設けなければならない場合には、スロープなどを設置することで、来客時だけでなく資材調達時の利便性も高まります。
セキュリティを確保するために気をつけるべきこと
店舗併用住宅では多くの在庫や現金を扱う場面が多いため、セキュリティにも配慮しておくことが重要です。店舗と住宅の入り口を分け、動線が重ならないように設計すると、人の出入りを確認しやすくなります。
また、在庫管理のためにバックヤードを設置したり、防犯カメラや金庫などを用意したりすることもセキュリティ対策の1つです。
ルールやコツを理解して理想の店舗併用住宅を手に入れよう
- 店舗併用住宅のローンは住居部分と店舗部分を分けて申請するのが原則
- 住宅ローン控除が適用されるのは住居部分のみ
- 土地の用途地域を調べてふさわしい立地を選ぶ
- 人が入りやすい設計や足を運びやすくなる工夫を凝らして集客力を高めることが大切
- 店舗と住居の出入り口を分けるなどのセキュリティ対策を行う
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February 26, 2020 at 10:17AM
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