【ホームズ】都市計画図とは？ 用途地域を調べるための方法とポイント | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

自分で土地を所有していれば、基本的にはその土地の使い方は自由です。しかし、都市計画法上の用途地域に指定されている場合には、建築できる建物に制限が加わることもあるので注意が必要です。

土地が属している用途地域は、土地を有効活用したり、売却をしたりするときにも影響を与えるものであるため、基本的なポイントを押さえておきましょう。用途地域を調べる方法としては都市計画図を閲覧する方法があります。

都市計画図と用途地域

全国の各自治体では都市計画図を作成しており、土地の利用について一定の制限を加えています。そのため、土地をうまく活用していくためには、所有する土地の用途地域を把握しておくことが大切です。

都市計画図の基本的なポイントと、用途地域の意味について解説します。

都市計画図とは？

都市計画図とは、決定済みの都市計画を示した図のことであり、縮尺2,500分の1以上の平面図で表されることが多いようです。地域によってさまざまな事情があるため、自治体ごとに作成されます。

また、都市計画図は市街化区域または市街化調整区域、用途地域などが示されたもので、土地の権利者が簡単に判断できるものでなければならないと定められています。そのため誰でも閲覧することができ、自治体によって紙媒体・電子データ・インターネットなどさまざまな形で提供されているのです。

用途地域は土地利用を制限するためのルール

用途地域とは、用途（建築できる建物）を制限するためのルールのことを指します。都市計画法によって定められたものであり、用途地域を設けることによって、住みやすいまちづくりを計画的に行うことを目的としています。

法律によって定められているものとしては住宅系8種類、商業系2種類、工業系3種類で合計13種類の用途地域があります。用途地域はすべての土地に定められているものではなく、市街化区域と非線引き区域、準都市計画区域が対象となっています。

市街化区域とは、まちを活性化させるためのエリアのことであり、住宅や商業施設などが建てられます。一方で、市街化調整区域は市街化を目的としていないため、原則として住宅や店舗を建てることができません。

非線引き区域とは、市街化区域・市街化調整区域のどちらにも区分されていないエリアのことであり、開発許可も比較的ゆるやかに設定されています。準都市計画区域は、そのまま放置してしまうと将来の街づくりに支障が出るおそれのある地域で、許可なく大規模な開発が進まないよう規制するために指定されています。

また、建物に関する制限としては建ぺい率・容積率・高さ制限・防火地域と準防火地域・日影規制などがあります。用途地域と建物にまつわる制限の両方を考慮したうえで、土地活用の方法を検討していくことが大切です。

用途地域を正しく理解して土地活用に役立てよう

土地活用をしっかりと考えるためには、用途地域について理解を深めておくことが重要です。どのようなポイントに気をつけるべきかを見ていきましょう。

用途地域を調べるときのポイント

住んでいる地域やこれから購入予定の土地の状況を調べるのは、それほど難しくありません。インターネットの検索エンジンで調べたい市区町村の名前と用途地域、もしくは都市計画図と検索すれば閲覧できます。

紙の図面を確認したい場合は、各自治体の都市計画課など、担当課の窓口で閲覧や購入ができる場合があります。

用途地域は色分けで表示されており、自治体によって定義が異なる場合もありますが、おおむね見方は変わりません。白色で表示されている場合は、「用途地域がない」という意味なので押さえておきましょう。

また、場合によっては2種類の用途地域が指定されていることもあります。そうしたときには、自治体の担当者に確認しましょう。

自分の目的に合った土地を見つけよう

購入する土地を選ぶときには、自分に合った暮らし方を考えるだけでなく、用途地域の有無を確認しておく必要があります。土地を購入してから確認しようとすれば、使用目的では使えないこともあるからです。

また、自分の土地だけではなく、周辺の地域についてもチェックしておきましょう。静かなエリアなのか、商業施設が多くにぎわっているエリアなのかは、用途地域を見れば簡単に判断できます。

用途地域を知ることは、資産価値の高い土地を見極めるうえでも重要なポイントとなります。自分が住んでいるエリアや住もうとしているエリアが、将来的にどのような都市計画となっていくのかを適切に把握しておきましょう。

都市計画図を活用して用途地域を把握しておこう

• 土地の利用は、都市計画法上の用途地域によって制限されている場合がある
• 用途地域の有無は、各自治体が作成している都市計画図で確認できる
• 都市計画図は紙媒体だけでなく、電子データやWebで確認できることも多い
• 自分の土地だけでなく周辺のエリアもチェックしてみることで、将来的な資産価値を把握しやすくなる

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