不動産の価格には定価がなく、基本的には売り手と買い手の合意した価格で取引を行うこととなります。
そのため、家を高く売るためには、売り手側が事前にさまざまな知識を押さえておくことが重要です。
この記事では、家を高く売るために知っておくべきポイントと、住宅ローンが残ったまま売却を行う際の注意点について解説していきます。
家を売るときの基本的な流れ
不動産の売却は、人生においてそう何度も経験するものではありません。多くの人は不慣れであるため、不安を感じてしまうのも自然なことです。
ここではまず、家を売るときの基本的な流れを3つに分けて、詳しく見ていきましょう。
ステップ1：家を売り出すまでにすること
家を売ることを決断したら、まずは価格を決めるために査定依頼を行います。自分で相場を確かめたり、複数の不動産会社に査定をしてもらったりしながら、売り出し価格を決めていくのです。
そして、納得のいく価格で取り扱ってくれる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結んで実際に売り出しを開始します。
ここまでに必要な期間は1～2ヶ月程度が目安であり、価格の設定が契約の流れを大きく左右するため、ゆとりを持って準備を始めることが重要です。
ステップ2：家の売り出し中にすること
仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結んでからは、必要書類を用意して実際に買い手を見つける段階に入ります。広告を打ち出し、必要があれば価格の交渉や内覧などを行いながら、ていねいに買い手を探すことが重要です。
買い手が見つかってからは、不動産会社が買い手に重要事項の説明を行い、売買契約を結びます。売却活動に必要な期間の目安は1～3ヶ月とされているものの、交渉を有利に進めていくためには、時間にゆとりを持っておくことが大切です。
ステップ3：売買契約後にすること
契約がまとまってからは、不動産会社や司法書士の立ち会いのもとで決済を行います。決済時に必要な書類は数が多いため、不動産会社の説明に基づいて1つずつ準備していきましょう。
そして、決済が完了したら鍵の引き渡しを行い、所有権の移転登記をして不動産の所有権を買い手へ移します。所有権の移転登記については、司法書士に依頼するのが一般的です。
その後、売却利益が生まれた場合には、譲渡所得として確定申告を行います。売却までにかかる最終的な期間は、売り出しを始めてから6ヶ月程度は必要とされているため、全体を通して余裕のある計画を立てることが大切です。
住宅ローンが残っている家を売ることはできる？
急な転勤などによって、住宅ローンが残っている状態で家を手放さなければならないケースでも、家を売ることはできます。ただ、ローンが残っている場合には、注意しておかなければならないポイントもあるのです。
売却代金でローンを完済できることが条件
住宅ローンが残っている状態では、その住宅の抵当権はローンを融資している金融機関などが持っています。そのため、抵当権が消えるまでは家を自由に売ることができません。
しかし、売却代金でローンを完済することができれば、問題なく売却の手続きを進めることが可能です。この状態は「アンダーローン」と呼ばれ、住宅ローンを残しながら売却をするうえで、もっとも理想的なケースだといえます。
オーバーローンになってしまう場合
売却価格だけでローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼び、このケースでは足りない分の差額を補う必要があります。自己資金で賄うことができれば良いものの、難しい場合にはそれ以外の方法を考えなければなりません。
たとえば、新居を購入する場合には、住み替えローンを利用してこれまでのローンと借入先を1つにまとめるといった手段が考えられます。いずれにしても、住宅ローンが残っている場合には、オーバーローンの可能性にも目を向けておくことが重要です。
売却相場を調べる方法とポイント
売却活動をスムーズに行うためには、適切な価格の設定が重要となります。ここでは、売却相場を調べて、適正価格を設定するためのポイントについて解説していきます。
公表されたデータにアクセスする
国土交通省が公表している「土地総合情報システム」では、実際に行われた不動産取引のデータが示されており、土地や建物の相場を簡単に調べることができます。
また、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」でも、一戸建てやマンションの取引事例を確認することが可能です。
こうしたデータを基に、近隣の土地の値段や条件が似ている物件の取引価格を調べれば、そこから相場を把握することができるのです。
ポータルサイトのサービスを利用する
LIFULL HOME’Sでは、ポータルサイトを通して売却査定依頼をする不動産会社を探すことができます。売りたい不動産の種類や売却理由、物件の所在地といったさまざまな観点から検索を行えるため、理想に合った仲介会社を見つけやすいサービスです。
また、マンションの場合はLIFULL HOME’Sの「プライスマップ」でも不動産の参考価格を調べることができます。2020年9月現在で470万戸ものデータが取り扱われており、豊富な情報から売りたいマンションの相場を確かめられるのです。
不動産一括査定サービスを利用する
不動産の価格は査定する人によってばらつきが生まれるため、正確に家の相場を調べるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。
不動産一括査定サービスを利用すれば、同時に複数の会社へ査定依頼ができるため、入力などの手間を大幅に省くことができます。
家を売る費用や税金
家を売るときには、売却に必要な費用や税金についても理解しておくことが大切です。ここでは、家を売るときにかかる費用や税金について解説していきます。
家を売るときに必要な費用
主な費用の内訳としては主に、仲介手数料と司法書士への支払い報酬があげられます。仲介手数料は売買の媒介をしてくれた不動産会社に支払うお金です。
売却額が400万円超の場合、売却額×3％＋6万円（消費税別途）が報酬の上限金額となります。
また、司法書士への依頼料は数万円程度であり、それ以外に必要に応じてリフォーム費用や撤去費用などがかかります。
家の売却でかかる税金
家を売ったときには、売買契約書に貼る印紙代として数万円程度、登記の移転に必要な登録免許税として数千円程度の税金がかかります。このうち登録免許税は、司法書士への依頼料と合わせて支払うのが一般的です。
また、売却によって利益が出た場合には、確定申告を通じて譲渡所得税がかかります。そのため、事前に費用や税金の具体的な金額を試算しておくことも大切です。
家を高く売るには不動産会社との関係性も大切
中古住宅の売買においては、売り手も買い手も不慣れである場合が少なくありません。そのため、仲介をしてくれる不動産会社との関係性も成功を左右する重要なポイントとなります。
信頼できる自分に合った不動産会社の見極め方
不動産会社には、それぞれに取り扱う物件の種類によって得意分野があります。
「マンションの売買に強い」「投資物件に精通している」といった異なる強みがあるため、まずは目的に合った会社を見つけるためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼することが大切です。
また、高い価格査定をしてくれたからといって、必ずしもその会社が契約を優位に進めてくれるとは限りません。相場から明らかに外れていれば、買い手を見つけることができないまま、売却期間が延びてしまう可能性もあるのです。
そのため、心配であれば価格の根拠を確かめてみることが大切です。こちらの質問に明確に答えてくれる会社であるかどうかが、信頼性を見極めるポイントの1つとなるのです。
さらに、会社とともに、担当者の見極めも重要となります。具体的な提案をしてくれたり、分からないところを丁寧に説明してくれたりする人を選んだほうが、売却活動をスムーズに行えるでしょう。
事前の準備と期間のゆとりが売却を成功させるこつ
- 家を売却するには6ヶ月程度の期間が必要であり、ゆとりを持ってスタートすることが重要
- 住宅ローンが残っていても売却はできるが、売ったお金で残債を支払いきれない場合は何らかの対処が必要
- 適切な売却価格を設定するため、データを基にあらかじめ相場を調べておくことが大切
- 売却時にかかる費用や税金を事前に試算しておく
- 不動産会社や仲介担当者の見極めも重要になってくる
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November 25, 2020 at 08:55AM
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