【ホームズ】住宅ローンの基礎知識を解説！ 利用条件、金利、返済方法、審査のポイントを見てみよう | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、マイホーム購入時に住宅ローンを利用する世帯は、新築の注文住宅で78.6％、建売住宅で69.3％、新築マンションで61.7％と、いずれも高い割合であることが明らかにされています。

住宅選びにおいては、土地や建物に関する知識だけでなく、住宅ローンの仕組みを正しく理解しておくことも重要となるのです。

今回は住宅ローンの基礎知識として、仕組みや金利タイプ、返済方法、審査のポイントを詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの基本的な仕組み

まずは住宅ローンの基本的な仕組みについて見ていきましょう。

住宅ローンが利用できる条件

住宅ローンは、「利用者本人が居住するため」の住居を購入する際に利用できるローンです。

本人と家族が住む目的であれば、新築住宅に限らず、中古住宅、店舗併用住宅、リフォームなどでも利用できます。余暇を過ごすための別荘や賃貸用物件、投資用物件などには利用できません。

一般的に、その他のローンと比べて融資額が高額になり、返済は長期にわたります。そのため、安定的かつ継続的な収入があることが利用の要件です。

また、住宅は生活に必要不可欠なものであるため、その他のローンと比べて金利が低く設定されているのが大きな特徴です。

住宅ローンの借入先

住宅ローンは民間の金融機関のほかに、住宅ローン専門会社やJA（農業協同組合）などでも取り扱われています。また、「フラット35」のように、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して取り扱っているものもあります。

取り扱う機関や商品によって、金利や審査基準などが大きく異なるため、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンは借入金となるため、返済は利息とともに行う必要があります。全体的に低金利ではあるものの、金利はすべての金融機関や商品で一律に定められているわけではなく、ある程度のバラつきがあります。

また、金利のタイプにもいくつかの種類があり、総返済額に大きな違いが生まれることもあるのです。ここでは、3つの金利タイプについて解説します。

固定金利型

固定金利型は「全期間固定金利型」とも呼ばれ、契約から完済まで金利が変わらないタイプです。

金利の変動が起こらないため、返済計画が立てやすくなる点が大きなメリットであるものの、金利はその他のタイプと比べてやや高めに設定されます。

変動金利型

変動金利型は経済状況の変化に応じて、半年ごとに金利が見直されるタイプです。そして、金利変動に応じて、毎月の返済額も5年ごとに見直されるため、返済計画を柔軟に組みなおす必要があります。

当初の金利は固定金利よりも低く設定され、返済まで金利が変動しなければ、返済負担は少なくてすみます。一方、金利が高くなれば、総返済額も増えてしまうため、金利上昇に備えて資金に余裕を持たせておかなければなりません。

ただ、返済額の上昇幅は1.25倍までと制限されているため、極端に負担が増えてしまうことはありません。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、「固定金利特約型」とも呼ばれ、10年や20年といった一定期間を固定金利とし、その後に改めて金利タイプを選びなおすタイプです。

選択の幅があり、固定金利と変動金利の良い面を組み合わせられる点は大きなメリットとなります。

ただ、変動金利のように金利の上昇幅が制限されているわけではないため、返済額が増えてしまうリスクに目を向ける必要があります。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンを借りる際には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方法から選んで計画を立てることとなります。ここでは、それぞれの違いについて見ていきましょう。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の元本と利息の返済額を一定にする方法です。完済まで返済額が変わらず、返済計画を立てやすい点が大きなメリットとなります。

ただ、返済当初は主に利息部分を負担することとなるため、元金部分の減りが遅く、総返済額が増えてしまう点がデメリットです。

元金均等返済

元金均等返済とは、その名のとおり元金部分を返済期間で均等に割り、元金の残高に応じた利息部分を乗せて支払う方法です。そのため、元金の多い返済当初は、月々の負担額が大きくなってしまいます。

しかし、元金の減りが早くなるため、総返済額は元利均等返済よりも少なくなる点が魅力です。

返済方法を決めるコツ

「安定した返済計画を立てたい」と考える人にとっては、月々の返済額が一定になる元利均等返済のほうが向いているといえます。

ただ、「借入当初に資金面のゆとりがある」「総返済額を抑えたい」といった場合には、元金均等返済が有効です。

たとえば、子どもが小さなうちにローン返済を多くしておき、教育費がかかる年齢になる頃には負担を小さくしたいといったケースでは、徐々に返済額が少なくなる元金均等返済のほうが返しやすいと感じることもあります。

住宅ローン手続きの基本的な流れ

住宅ローンを利用するときには、さまざまな手続きを踏む必要があります。ここでは、住宅購入の流れと合わせて、基本的な流れを見ていきましょう。

住宅の購入と住宅ローン手続きは同時並行で行う

	住宅の購入	住宅ローン手続き
1	情報収集・絞り込み	情報収集・絞り込み
2	物件の購入申し込み	事前審査
3	重要事項説明	－
4	売買契約締結（手付金の支払い）	本申し込み
5	－	本審査通過
6	－	ローン契約の締結
7	購入代金の残金決済	融資実行
8	住居の引き渡し・登記	－

この表からも明らかなように、住宅の購入と住宅ローン手続きは同時並行で行います。まず、住宅の購入を申し込む段階で、住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的です。

続いて、売買契約を結ぶときに、併せて住宅ローンの本申し込みを行います。売買契約においては、手付金として物件購入価格の5～10％を支払うこととなるので、事前に準備しておく必要があります。

その後、住宅ローンの本審査に通ると融資実行となり、購入代金の残金決済をして引き渡し、登記となるのです。

住宅ローン審査の仕組みと注意点

全体の流れでも確認したように、住宅ローンの審査には、事前審査と本審査の2つがあります。ここでは、住宅ローン審査の詳しい仕組みや、審査に落ちないための注意点を見ていきましょう。

事前審査

事前審査は簡易審査とも呼ばれ、申込者が住宅ローンをきちんと返済できるかどうかを確認するために行われます。年収や資産状況、融資希望額などを通して、返済能力の有無がチェックされるのです。

金融機関によってはインターネット上で申し込みを行えるところもあり、早ければ2日程度、遅くても2週間程度で結果が明らかになります。

本審査の内容

本審査では、まず事前審査の申請内容が正確であるかどうかがチェックされます。

それに加えて、「借入時年齢」「完済時年齢」「雇用形態」「勤続年数」「健康状態」「物件の担保評価」「連帯保証」などといった細かな項目が厳しく確認されるのです。

そのため、結果が出るまでに遅ければ1ヶ月程度かかることもあります。本審査においては、より詳細な資料に基づいて審査が行われるため、さまざまな書類を用意する必要があります。

提出書類に不備があると、審査が長引いてしまう可能性があるので漏れのないように用意しましょう。

審査に落ちないために

住宅ローン審査で、特に気をつけておきたいのは「返済負担率」に関するポイントです。返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字であり、安定した返済を続けられるかどうかを表す重要な指標となります。

多くの金融機関では、30～40％以内を審査の目安としており、負担率が高い場合には事前審査の段階で落とされてしまうケースもあります。

また、無理なく返済できるのは20～25％以下とされているため、返済額を高く設定しすぎないように注意しましょう。

たとえば、年収300万円の人が返済負担率を25％に収めるためには、毎月の返済額は「300万円×25％（返済負担率）×1/12＝6.25万円」となります。

返済負担率25％のシミュレーション

年収	毎月返済額	借入可能額（25年ローン）	借入可能額（35年ローン）
300万円	6.3万円	1,575万円	2,058万円
400万円	8.3万円	2,075万円	2,711万円
500万円	10.4万円	2,600万円	3,397万円
600万円	12.5万円	3,125万円	4,083万円
700万円	14.6万円	3,651万円	4,768万円
800万円	16.7万円	4,176万円	5,454万円

あくまでもひとつの例ではあるものの、返済負担率を25％に設定した場合、25年ローンでは年収のおよそ5倍、35年ローンでは年収の6～7倍がひとつの目安だといえます。

ただ、実際に利用するうえでは金利の変動などのリスクにも目を向ける必要があるため注意しておきましょう。

まとめ

• 住宅ローンは新築や中古、改築などを問わず「本人が居住するため」の住宅に利用できるローン
• 金利タイプと返済方法を理解しておく
• 住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階になっている
• 審査に落ちないための注意点を理解しておく

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