住宅を購入する際には、売買契約を結ぶ段階で手付金を支払います。手付金は売買代金に応じて決められるため、不動産取引においてはとても大きな金額となります。
今回は手付金の役割や相場、支払えないときの対処法について詳しく見ていきましょう。
申し込み金とは違う？ 手付金の相場と支払うタイミング
申し込み金とは、希望の物件が見つかったタイミングで、ほかの買い手よりも優先的に購入できる権利を得るためのお金です。金額は10万円程度で、不動産会社によっては申し込み金をとらないところもあります。
それに対して、手付金は原則として必ず発生するお金です。ここでは、手付金の役割と発生するタイミングについて見ていきましょう。
手付金とは
手付金とは、売買契約書を結ぶときに支払うお金であり、法律関係を安定させ、契約の成立を担保する目的があります。購入契約にともなって手付金を支払うことで、売り手と買い手双方の意思表示に信頼性を持たせる決まりとなっているのです。
手付金の相場
手付金の上限は購入価格の20％と決められているものの、通常は売買代金の5～10％が相場です。
契約の成立を担保することが目的であるため、決済・引き渡しのタイミングを迎えたときに手元に返ってくるお金ですが、一般的には購入価格の残代金へ充てられることが多いです。
手付金を支払うタイミング
手付金が発生するタイミングについて、住宅を購入するまでの流れに沿って見ていきましょう。
|
住宅購入の流れ |
発生する費用 |
住宅ローン利用の流れ |
|
|---|---|---|---|
|
1 |
情報収集 |
－ |
情報収集 |
|
2 |
物件の申し込み |
申し込み金 |
事前審査の申し込み |
|
3 |
重要事項説明・売買契約 |
手付金 |
本審査の申し込み |
|
4 |
－ |
－ |
住宅ローン契約の締結 |
|
5 |
引き渡し・不動産登記 |
残代金・登記費用 |
融資実行 |
このように、手付金は「住宅ローンの融資が下りる前」に支払わなければなりません。つまり、少なくとも物件価格の5～10％以上を現金で用意しておく必要があるということです。
住宅購入における手付金の性質
不動産売買においては、特段の定めがない場合は手付金＝解約手付であると推定されます。解約手付の詳しい仕組みについて見ていきましょう。
解約手付の役割
解約手付は、契約の両当事者に解除権を留保させておくために支払う手付です。不動産契約時に買い手から売り手に支払われます。
解約手付を設定しておくことで買い手は解約の理由に関係なく、損害賠償等を支払わずに契約を解約することができます。やむを得ず解約する場合でもペナルティが発生する点に注意が必要です。
たとえば、買い手から契約を解約する場合には、手付金を放棄する必要があります。反対に、売り手から解除する場合には、買い手に手付金を倍返ししなければなりません。
解約手付のもうひとつの側面
解約手付には、ペナルティによって契約解除を予防する目的があるとともに、一方で「手付金を手放せば契約をキャンセルできる」という救済措置としての側面もあります。
そのため、特に売り手が宅地建物取引業者（不動産会社）であって、買い手が一般の人である場合には、手付金を解約手付としなければならないルールが設けられています。
手付金を支払った後に住宅ローン審査に落ちたらどうなる？
手付金発生のタイミングは、「住宅ローン本審査の前」となります。そのため、状況によっては「手付金を支払ったのに住宅ローン審査に落ちてしまった」というケースも考えられます。
こうした場合に備えて、不動産売買契約書には「住宅ローンの融資利用特約」が設けられているのが一般的です。これは、住宅ローン審査に落ちた場合は、ペナルティなしで契約の解除が可能であり、手付金もそのまま買主へ戻ってくるという仕組みです。
ただ、申請書類に不備があったなど、買主の過失によって審査に落ちたケースでは、この特約の対象とはならない場合があるため注意しておきましょう。
手付金を用意できないときの対処法
手付金は一括決済できるときなどを除き、必ず支払わなければなりません。しかし、住宅の売買契約では金額は大きいため、用意できないケースも多いといえます。
ここでは、手付金を用意できないときの対処法をいくつかご紹介します。
手付金の減額交渉をする
手付金の金額については、上限は定められているものの、下限について特別な決まりが設けられているわけではありません。そのため、買い手の購入意思が高いと判断されれば、ある程度手付金の割合を下げてもらえる可能性もあります。
ただ、これまでにも見てきたように、手付金にはとても重要な役割があります。そのため、大幅な減額は避け、慎重に交渉を行う必要があります。
親戚などから一時的に借用する
手付金にはまとまった現金が必要となるため、一時的に両親などから借りるといった方法も考えられます。その際は、トラブル予防のために、親子間であってもきちんと借用書を取り交わしておくことが重要です。
特に110万円を超える金銭貸借の場合は、親子間であっても利子などをきちんと支払わなければ「贈与」とみなされ、贈与税の対象となってしまう可能性があります。
カードローンなどで借入れるのは要注意
手付金を用意するために、カードローンなどで一時的に借入れるといった方法もありますが、住宅ローン本審査で不利になる場合があります。
本審査では、その他のローンの利用状況も審査項目となるため、事前審査にとおっていても融資が認められなくなってしまうケースがあるのです。
購入のタイミングを見送るのもひとつの方法
これまでの項目について考えると、手付金を貯蓄できるまで購入を待つのも有効な選択肢だといえます。住宅購入時には、ほかにも登記費用や火災保険料などのお金が必要となるため、一定以上の現金があったほうが何かと安心です。
手付金に関して気をつけておくべきトラブル
最後に手付金に関して気をつけておくべきトラブルを確認しておきましょう。
「履行に着手するまで」の意味に要注意
解約手付を交わす際には、キャンセルできるタイミングについて、契約書に売り手が「履行に着手するまで」と記載されるケースが多いです。この場合の「履行」には、「物件の引き渡し」「所有権移転登記申請の手続きに着手」といった意味だけでなく、「注文住宅で相手方が建築材料を発注した場合」などが含まれることもあるため注意が必要です。
万が一履行に着手されていれば、「解約手付による解約」はできません。売り手と交渉して合意解除を行うことができなければ、「契約違反による解除」となり、損害賠償請求されてしまうこともあります。損害賠償金は手付金よりも大きくなるのが一般的であるため、事前に契約内容をきちんと確認しておくことが大切です。
まとめ
- 手付金とは、売買契約書を結ぶときに支払うお金であり、物件価格の5～10％が相場
- 不動産売買においては、特段の定めがない場合は解約手付の性質を持ち、契約の両当事者に解除権を留保させておくために支払う
- 手付金は現金で用意しなければならない
- 手付金を支払えない場合は減額交渉をする、ほかから借入れる、購入を見送るといった方法の検討を
- 契約を解除する際には、「履行に着手するまで」の意味に注意
からの記事と詳細 ( 【ホームズ】住宅購入時の手付金とは？ 仕組みや相場、払えないときの対処法 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ） )
https://ift.tt/3wTawNL
No comments:
Post a Comment