【ホームズ】不動産の契約解除のタイミングや費用は？ 契約解除の注意点 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

土地や建物の売買契約を結んだ後に、契約に関して不満がある場合には契約を解除することは可能です。ただし、不動産売買の契約には法的拘束力があるため、無制限に解除をすることができない面もあります。

どうしても納得できない契約を解除したい場合に、どのような手続きが必要なのかをあらかじめ理解しておけばトラブルを回避することにつながるでしょう。この記事では契約解除の方法や注意点について詳しく解説します。

契約解除とは？ 買主・売主どちらからでも申し出が可能

一度交わした不動産売買契約であっても、ケースによっては途中で解除することができます。買主もしくは売主のどちらからでも申し出はできますが、手付金の放棄など一定のペナルティも発生するので注意が必要です。

ここからは、契約解除の仕組みについて見ていきましょう。

解除が認められる場合と認められない場合

契約解除は当事者の一方が解除の意思を示すことによって、契約を消滅させてしまう行為です。契約解除に関しては一定の要件が設けられています。

たとえば、売買契約を交わしたあとに、より良い条件で購入を希望する人が現れたからといって、売主が一方的に契約を解除するようなことはできません。ただし、売買契約書に解除原因を定めている場合、条件によっては契約解除が認められる場合もあります。

民法では、売買契約の解除原因として「債務不履行を理由とする解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などが定められています。

契約の解除が認められる3つのパターン

・債務不履行を理由とする解除
債務不履行による契約解除のケースには、「履行遅滞」「不完全履行」「履行不能」があります。不動産の売買契約においては、履行遅滞による解除が多く見られます。

履行遅滞とは、たとえば売買契約の決済日までに買主が売買代金を支払うことができない場合や、売主が移転登記を行えないケースなどをいいます。
不完全履行は遅滞なく契約が履行されているがその内容が不十分である場合、履行不能は火災による焼失など、何らかの理由で履行することができなくなってしまった場合です。

・契約不適合責任による解除
不動産の売買契約では、契約不適合責任が売主側に認められ、買主に解除権が発生するケースもあります。

契約不適合責任による契約解除は債務不履行による解除とは異なり、売主に故意や過失がなくても責任を負う「無過失責任」となります。契約不適合責任が認められると、買主側が改修を求めたり、損害賠償請求を行ったり、契約を解除することが可能になるのです。

・手付による解除
不動産売買契約を結ぶ際には、手付金として代金の1割程度をあらかじめ支払うことも少なくありません。

これは一般的に「解除手付」と呼ばれるものであり、手付金を放棄、または倍額返還することで契約解除することができるようになっています。

「手付による解除」で契約解除できる期間と具体的な手続き

手付金の放棄による契約解除は、不動産の引き渡しが行われるまでの間、いつでも可能というわけではありません。いつまで契約解除ができるか解説するとともに、具体的な手続きの方法について紹介します。

相手方が契約の履行に着手するまでなら解除ができる

買主あるいは売主が契約履行に着手していると、手付金の放棄による契約解除は不可能になります。契約の履行とは、買主側の場合であれば残代金の支払いなどが該当します。売主側においては、所有権移転登記などを行っている場合などです。

ただし、どのような行為が契約の履行に該当するかは、それぞれのケースによって異なります。そのため、不動産会社や専門家に確認することが大事です。

契約解除を行う方法

売主と買主の双方が契約の履行に入る前であれば契約解除は可能になりますが、売主と買主では解除の手続きに違いがあります。これは買主が手付金を支払う側であるのに対し、売主が手付金を受け取っている側だという立場の違いからくるものです。

買主が契約を解除したい場合、手付金の放棄によって契約を解除する意思を示すことができます。具体的には、内容証明郵便などを通じて、手付金の放棄と契約解除を通知するという手順です。

売主の場合、契約解除の意思を買主に伝えるとともに、手付金の倍額を支払うことで契約の解除を行います。ただし、手付金の放棄による解除をするためには、結ばれた契約書にあらかじめ手付金放棄による解除に関する条文が盛り込まれている必要があります。

契約解除の仕組みを理解して手続きを行おう

• 不動産売買の契約の解除は売主と買主のどちらからでも申し出が可能である
• 契約の解除は無条件で行えるものではなく、一定の要件を満たす必要がある
• 手付金の放棄によって無条件で契約解除ができるケースもある
• 手付金の放棄による契約解除は買主あるいは売主の一方が契約の履行に着手してしまうと不可能になる

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April 16, 2020 at 09:54AM
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