資産価値を高めるための「賃貸管理の存在」と、管理会社の選び方 ... - 健美家株式会社

賃貸経営において、管理会社の存在は、オーナーの資産を最大化させるためには大変重要である。

不動産投資をする中で、頼れる管理会社とそうでない管理会社では、日常のやり取りの安心感はもちろん、「入居率」や「家賃の維持や向上」など、運用の成果が全く異なる。

将来、保有するにしても売却をするにしても、家賃と入居者そして良質な管理体制が維持できていれば、資産価値は最大化するはずだ。

日々なんとなく物件を任せている「賃貸管理」とは、そもそもどんな業務があるのか、今一度考えてみたい。一言で賃貸管理といっても、オーナー側からは知らないことがたくさんあるためだ。

管理会社が担う、「４大業務」
管理会社の大きな役割は主に4つある。１つ目に管理会社の要ともいえる「マーケティングとリーシング業務」だ。入居者募集サイトに情報を掲載したり、現地に広告をして、物件の斡旋、入居審査から賃貸借契約という一連の業務を行う。

２つ目も非常に重要な「出納業務」である。入居者からの毎月の家賃集金、送金明細書作成、滞納者や滞納保証会社との対応、修繕費用の立替や控除など、どれもお金に関わることなので、絶対に間違えることができないものだ。

３つ目に「入居者対応業務」がある。入居者に快適に生活いただけるよう、設備上のクレーム対応、物件内で起こる人的対応、各種問い合わせなど、管理会社はさまざまなリクエストに対応する。この問い合わせの入電数だけでも、かなりの数をこなさなければならない。

そして最後に、建物全体の「メンテナンス業務」がある。入居者に快適な生活を送っていただけるよう、日常の定期清掃や巡回などのメンテナンス、設備故障などの緊急対応などである。

これらが管理会社の４大業務であるが、それ以外にも退去立会いや退去時精算、修繕発注や原状回復工事手配、突発的なクレーム対応などなど、文字では起こしきれないくらいのボリュームの業務をひとまとめにして「賃貸管理」という一言にまとめている。

管理業務の幅は、広く深い

これだけの業務を管理会社に任せていると思えば、たった数パーセントの管理手数料は、安く感じるのではないだろうか。管理会社は、決して表向きにはならない「割に合わない仕事」も、オーナーからは見えないところで、たくさんこなしている。

自主管理と言って、自身で管理業務をこなすオーナーもいるが、自らが動く手間を考えたら、管理会社に丸投げした方が経営的には「お得」ではないだろうか。

部屋探しにおいても、
管理状況を重視されている

アンケート調査によると、お部屋探しをする人は、管理状況を重視しているという結果が出ている。実に、お部屋探しをしている人の65%が「管理状況を重視」していることがわかる。

管理状況を重視する入居希望者の割合は多い

この結果を見る限り、管理が行き届いていない状況では、せっかく内見をしてもらったとしても、入居申込まで至らないということになる。さらに、入居者からは「24時間対応してくれる物件は、夜中に何かあった時でも対応してくれるから安心感があって入居を決めやすい」という結果が出ている。

また、市場に空室が増えると、実際に内見に至らせるためのプロモーション戦略も重要となってくる。ポータルサイトへの掲載費用も年々上がっている昨今、闇雲に掲載をするわけにはいかない。掲載数に「枠」が設けられてしまうため、不動産会社（管理会社）も掲載に優劣をつけざるを得なくなってしまうはずだ。

つまり、管理会社としては自社管理物件を優先的に決める必要があるため、募集だけお願いされる自主管理オーナーの掲載の優先順位が必然的に下がってしまう。このような状況からしても、自主管理オーナーの物件が決まり難くなっている。

どのように管理会社を選ぶのか

それでは、賃貸経営における「最良な管理会社」をどのように選べば良いのだろうか。一つは管理戸数ではなく「入居率」にこだわる管理会社に管理を任せることだ。

管理戸数が多いことは、より業務を効率的にこなしている可能性が高いため、まずはお勧めできる。ただ、ライバルとなる物件も同時に増えてしまうため、自分のところはいつまで経っても決めてくれないなどということが起こる。

一方、入居率にこだわる管理会社は、空室物件を吸収するための募集窓口（店舗）やマーケティング戦略が明確にあります。また、担当の分担が細かくされているため、「空室対策コンサルタント」の存在や、「入居者コールセンター」の設置など、より入居率を高め維持できるような組織体制を持っている。

管理会社の仕事と存在、その重要さはご理解いただけただろうか。インフレがますます強まるこの時代、不動産を保有していることは大きなメリットである。ぜひ良いパートナーと共に、資産価値をさらに高めていきたい。

執筆：今井基次（いまいもとつぐ）

■ 主な経歴

みらいずコンサルティング 代表取締役
賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。
収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを14年間行い、これまで200社以上の企業を担当。
管理会社へのコンサルティングを通じて、多くの大家さんの稼働率向上を行ってきた。
オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演を行い延べ3万人以上もの人が聴講してきた。自らも不動産投資を行なっている。
保有資格：1級FP技能士,CFP,CPM,CCIMなど多数。

■ 主な著書

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