土地の売買を行う際には、私道に関する正しい知識を押さえておくことが重要です。仕組みを知らないまま「私道負担あり」の土地を購入してしまい、思いがけない税金を負担するケースもあるのです。
私道の多くは、特定行政庁によって指定を受けた「位置指定道路」とされています。今回は、位置指定道路の仕組みと固定資産税との関係について説明していきます。
位置指定道路を理解するために知っておきたい2つのポイント
位置指定道路について理解するために、まず私道に関する知識を深めましょう。ここでは、道路に関する決まりについて2つのポイントから説明していきます。
ポイント1：公道と私道の違い
公道とは、国や都道府県、市町村が管理している道路のことを指します。建設や管理も国や都道府県、市町村が行い、民間が負担をすることはありません。
一方で私道とは、個人や会社などの所有地にある道路のことを指します。所有者が明確であるため、建設や管理も個人や民間で行う必要があり、固定資産税の負担も発生するのです。
私道は私有地の一部として見なされ、原則として他人が通ることはできません。
ポイント2：建築基準法で定められた接道義務
建築基準法においては、都市計画区域または準都市計画域内において建物を建てる際に、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という「接道義務」が定められています。防災や救急などにおいて、安全な出入り口を確保することを目的として、道路の幅が細かく決められているのです。
さまざまな例外はあるものの、原則として接道義務を果たしていない土地においては、免除申請を出さなければ建物を建築することはできません。また、免除申請が必ずしも通るわけでもないため、注意が必要なポイントでもあります。
位置指定道路の仕組みとは？
位置指定道路とは、私道のうち特定行政庁から指定を受けた道路を指します。ここでは、位置指定道路が生まれる具体的なケースや所有者について見ていきましょう。
位置指定道路の仕組みとつくられる主なケース
位置指定道路とは、さまざまな条件を満たし、特定行政庁から指定を受けた私道のことです。私道とされている道路は、すでに位置指定道路であるケースが大半です。
位置指定道路が生まれるケースの多くは、接道義務によるものです。具体的な例としては、大きな土地を分割して使うときなどが挙げられます。
たとえば、手前側だけが道路に面した大きな土地を分割したとき、手前の土地以外は接道義務を果たせません。そのため、通常であれば奥側の土地には建物を建てることができないことになります。
そこで、すべての土地が接道義務を果たせるように、土地の中に私道を設ける方法がとられます。その私道のうち、特定行政庁から指定を受けたものが、位置指定道路となるのです。
位置指定道路の所有者は？
位置指定道路の所有者は、その道路の登記を受けた人です。公共で管理される公道とは異なり、所有者および管理者は自ら管理やメンテナンスを行わなければなりません。
また、所有者は必ずしも1人であるわけではなく、道路に面している各敷地の持ち主に割り振られる場合もあります。状況によって所有者は複雑に分かれるため、位置指定道路に面した土地を買う場合には、所有者についても確認することが大切です。
見た目には位置指定道路のようになっていても、実際には市町村などの自治体に移管されて公道になっているケースもあります。地域の市役所で確認をすれば、道路の形態を調べることが可能です。
位置指定道路と固定資産税の関係性・知っておくべき注意点
位置指定道路は、通常は私道であるため、メンテナンスとともに固定資産税の負担も所有者が行います。ただ、地目によっては、道路部分の固定資産税が非課税となるケースもあります。
ここでは、位置指定道路と固定資産税の関係性について見ていきましょう。
位置指定道路の固定資産税が非課税になる場合
国税庁では、私道でも「公共の用に供するもの、たとえば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合」においては、固定資産税の課税対象から外れるとしています。つまり、公衆用として認められた私道については、固定資産税が非課税となるのです。
具体的な条件としては、道路の幅が原則1.8m以上あり、道路の両端が公道に接続している位置指定道路であることなどが挙げられます。こうした道路は、「公衆用道路」として地目の変更登記が可能です。
地目が公衆用道路となっているうえで、さらに市区町村に「公衆用道路認定申請」を行うことで、固定資産税が非課税となります。申請を行う際は、測量図が不可欠であるため、土地家屋調査士への作成依頼が必要となる点に注意しておきましょう。
位置指定道路に関する注意点
国税庁は、私道のなかでも「専ら特定の者の通行の用に供するもの、たとえば袋小路のような場合」においては、土地本来の価格のうち30％相当額で評価をし、そこから固定資産税を評定するとしています。つまり、不特定多数の人の利用が想定されないケースでは、公衆用道路として認められず、固定資産税の負担が必要となるのです。
また、条件を満たしていても、公共性の高さが認められる基準は市区町村によって異なります。そのため、公衆用道路についてはきちんと審査を受けることが大切です。
さらに、たとえ公衆用道路として認められたとしても、あくまでも私道であることには変わりありません。土地の所有者が変わった場合には、相続税や贈与税などの課税対象となるため注意が必要です。
位置指定道路に関する決まりを理解して正しく対応できるようになろう！
- 私道は個人や民間が所有していると見なされ、固定資産税の課税対象となる
- 一定の地域内においては、建物を建てる土地に関して接道義務がある
- 私道のうち、特定行政庁の指定を受けたものは位置指定道路と呼ばれる
- 位置指定道路は公衆用道路として認められた場合、固定資産税が非課税となる
- 公衆用道路として認められても、相続税や贈与税が非課税になるわけではない
"であるために" - Google ニュース
February 25, 2020 at 09:35AM
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【ホームズ】位置指定道路とは？ 私道に関する固定資産税の仕組みと知っておくべき注意点 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）
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